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La forma más fiable de averiguar el año de construcción de un inmueble es disponer del Certificado de Obras. Esto permite averiguar el año en que se concedió la licencia de obras para su construcción.
Aunque lo habitual es no disponer de este documento o ni siquiera conocer su existencia, en casi todos los municipios existe un archivo histórico al que puede acudir cualquier ciudadano, donde constan las fechas de concesión de la licencia de obras.
Además, si no localizamos este documento concreto, probablemente encontraremos copias de los proyectos básico y de ejecución realizados por los técnicos a los que se les encargó el diseño del inmueble.
Cabe comentar que estas fechas pueden ser una guía aproximada de los años exactos, ya que primero se realiza el proyecto, cuya duración puede oscilar entre uno y tres años, y después la ejecución de las obras, que puede durar entre uno y tres años más.
La forma más rápida de conocer el año de construcción de una vivienda es a través del registro catastral que facilita el Catastro, un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen las fincas rústicas, urbanas y sus características especiales.
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El valor de un terreno de carácter rústico se calcula por el valor de su renta real o potencial, de acuerdo con la renta potencial del terreno para la producción, los distintos cultivos o funciones del terreno que se pueden realizar en él y según sus características catastrales.
Para calcular el valor final de la construcción, ya sea urbana o rústica, se tiene en cuenta el carácter histórico-artístico, el uso o destino, la calidad y antigüedad y todos los demás factores que puedan afectar a la parcela/terreno, además de las condiciones urbanísticas.
Los valores del suelo se determinan a partir de los datos de los correspondientes registros de la propiedad y pueden ser revisados, alterados o actualizados. Dado que muchos registros no están actualizados y siguen utilizando valores de hace muchos años, los gobiernos locales y nacionales de España están revisando los registros de la propiedad para adecuarlos a su valor real contemporáneo.
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Aunque en cualquier caso es recomendable que sea un especialista quien realice esta comprobación, a continuación encontrará una lista de comprobación para la compra de inmuebles o Due Diligence, que contiene los documentos más importantes que deben ser verificados antes de comprar.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir todos los bienes inmuebles situados en España, así como las cargas y derechos que recaen sobre ellos. Esta nota proporciona toda la información necesaria sobre el terreno, el número de finca, la descripción del inmueble y el propietario.
Aunque básicamente no existe obligación de inscribir los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad en España, la falta de inscripción o la compra por parte de personas que no figuran como propietarios (por ejemplo, herederos del propietario inscrito) puede ocasionar costosos problemas.
Además del Registro de la Propiedad, que proporciona información vinculante sobre bienes y derechos, existe otro registro denominado Catastro. Aunque este registro sólo tiene fines administrativos, es necesario examinarlo, ya que estos datos proporcionan información sobre el tamaño exacto de la propiedad, el uso, el año de construcción, la ubicación y el valor catastral.
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El Registro Catastral es el registro independiente del Ministerio de Hacienda que contiene todas las propiedades, urbanas, rústicas o con características especiales (aeropuertos, autopistas, centrales nucleares, etc.). La inscripción es obligatoria y gratuita, a diferencia del Registro de la Propiedad.
Algunos de los datos de este censo están a disposición del público en general. Esto significa que cualquier interesado puede acceder a la versión electrónica del Catastro y conocer, para un inmueble concreto, su tipología (urbana, rústica o de características especiales), la superficie construida, el uso, la representación gráfica de la planta y también la referencia catastral. Se trata de un código de 20 caracteres que identifica la vivienda o el local, y que se utiliza en determinadas transacciones, como una venta o una herencia, para mayor seguridad.
El Registro Catastral contiene otros datos a los que sólo pueden acceder el propietario del inmueble, las autoridades y quienes acrediten un interés legítimo. Entre estos datos se encuentra el valor catastral.